Surroga del mutuo: come funziona e quando conviene?

La surroga del mutuo è sempre più diffusa in Italia, grazie alla possibilità di trasferire il proprio finanziamento da una banca all’altra, al fine di ottenere condizioni più vantaggiose e convenienti dal punto di vista economico. Questa soluzione finanziaria permette quindi di cambiare istituto di credito senza dover pagare penali, come invece avviene per il rimborso anticipato.

In questo articolo andremo ad approfondire questa tematica spiegando nel dettaglio di cosa si tratta, come funziona e quando conviene.

Surroga del mutuo: cos’è?

La surroga del mutuo è una pratica finanziaria che permette di trasferire il proprio mutuo da una banca all’altra, al fine di ottenere condizioni più vantaggiose. In sostanza, si tratta di un nuovo mutuo che viene erogato dall’istituto di credito che si vuole scegliere, il quale si sostituisce all’istituto finanziario originale, estinguendo il precedente finanziamento sull’abitazione.

La pratica di rifinanziamento è stata introdotta in Italia con la legge 40/2007, che ha regolamentato la materia e ha stabilito le modalità di attuazione dell’operazione. In particolare, la legge ha stabilito che la surroga deve essere gratuita, ovvero non sono previsti costi aggiuntivi per il cliente, come commissioni, spese di istruttoria o penali per il rimborso anticipato.

Questa pratica può essere utile per chi ha difficoltà nel sostenere le rate del mutuo originario a causa di un cambiamento delle condizioni economiche, come ad esempio un rialzo inaspettato dei tassi di interesse da parte della Banca Centrale Europea.

Di seguito riportiamo una tabella con una simulazione della surroga del mutuo richiesta dopo 24 mesi su un totale di 20 anni, con una variazione del tasso fisso dal 3% al 2%. Da notare la convenienza sulla rata mensile e sul risparmio totale.

Capitale del mutuo	Tasso fisso attuale	Nuovo tasso fisso	Nuova rata mensile	Risparmio mensile	Risparmio totale
50.000	3%	2%	215,22	48,78	1.170,72
75.000	3%	2%	322,83	73,17	1.755,93
100.000	3%	2%	430,44	97,56	2.341,15
125.000	3%	2%	538,05	121,95	2.926,36
150.000	3%	2%	645,66	146,34	3.511,00
175.000	3%	2%	753,27	170,73	4.096,57
200.000	3%	2%	860,88	195,12	4.681,78
250.000	3%	2%	1.076,11	243,89	5.852,58
300.000	3%	2%	1.291,33	292,67	7.023,39
400.000	3%	2%	1.721,76	390,54	9.365,03
500.000	3%	2%	2.152,20	488,41	11.706,68

Come funziona?

Vediamo ore come si svolge nel dettaglio questa soluzione finanziaria. La surroga funziona in modo molto semplice: il cliente che desidera cambiare banca contatta l’istituto di credito prescelto e presenta la richiesta di surroga. L’istituto di credito, a sua volta, effettua le verifiche necessarie e comunica all’istituto di credito originale la richiesta di estinzione del mutuo.

Una volta ottenuta la conferma di estinzione, il nuovo istituto di credito eroga il nuovo mutuo e provvede al pagamento delle rate al vecchio istituto di credito, il quale estinguerà il mutuo originario.

Questa procedura è particolarmente conveniente in quanto permette alle famiglie di ritrovare la serenità finanziaria quando la rata del mutuo è troppo alta e le condizioni economiche siano cambiate nel corso degli anni. In questo caso, può consentire di ridurre la rata mensile, aumentando la durata del mutuo, e di conseguenza ridurre il carico finanziario.

Vantaggi: quando conviene?

La surroga offre numerosi vantaggi, a partire dalla possibilità di ottenere condizioni più convenienti rispetto al mutuo originale. In particolare, l’istituto di credito che eroga il nuovo finanziamento può offrire un tasso di interesse più basso, una durata più breve o una rata mensile più leggera, in base alle esigenze del cliente.

Questa pratica consente di ridurre i costi del finanziamento, evitando di dover pagare penali per il rimborso anticipato. Infatti, l’istituto di credito che eroga il nuovo mutuo si occupa di pagare quello originario e di estinguerlo, senza che il cliente debba sostenere costi aggiuntivi.

Infine, questa soluzione può consentire di ottenere condizioni personalizzate, in base alle esigenze del cliente. Ad esempio, il nuovo istituto di credito che effettua la surroga può offrire una durata più lunga e un tasso fisso o variabile, abbassando così il tasso di interesse del finanziamento.

Svantaggi: quando non conviene?

Questa pratica non ha particolari svantaggi, ma come in ogni operazione finanziaria è importante conoscere tutti gli indicatori del mutuo come TAN/TAEG e i costi associati al nuovo finanziamento sull’abitazione. Questa operazione bancaria richiede anche una certa documentazione e una serie di verifiche da parte del nuovo istituto di credito, il che può richiedere un po’ di tempo.

Inoltre, la surroga può comportare alcuni costi accessori, come il costo della perizia immobiliare o l’imposta di registro, che variano in base all’importo del mutuo e alla regione in cui si effettua l’operazione. È quindi importante valutare attentamente l’incidenza dei costi accessori sul bilancio familiare prima di procedere con la richiesta alla banca.

Infine, la pratica può comportare anche una certa complessità dal punto di vista amministrativo, soprattutto nella fase in cui si deve gestire il passaggio da un istituto di credito all’altro. È quindi importante essere ben informati sulle modalità di attuazione dell’operazione e chiedere il supporto dell’istituto di credito prescelto.

Come fare la surroga del mutuo?

Per fare la surroga del mutuo, è necessario seguire alcuni passaggi. Innanzitutto, è importante verificare che si abbia diritto ad rifinanziamento verificando che siano tra trascorsi almeno due anni dalla stipula del mutuo originario che il valore della garanzia (solitamente il valore dell’immobile) sia sufficiente a coprire il nuovo mutuo.

Successivamente, è necessario cercare l’istituto di credito che offre le condizioni più vantaggiose per il nuovo mutuo e richiedere un preventivo, fornendo i dati relativi al valore dell’immobile. A questo punto, è importante confrontare i preventivi di diversi istituti di credito e valutare le condizioni più convenienti.

Una volta scelto il l’istituto di credito presso cui finanziarsi, è necessario presentare la richiesta di surroga, fornendo tutta la documentazione richiesta. In seguito, la nuova banca procederà ad effettuare le verifiche necessarie per procedere con la pratica.

Quando la richiesta viene accettata, l’istituto erogherà il nuovo mutuo e provvederà ad estinguere il mutuo originario. In questo modo, il cliente dovrà pagare solo la rata del nuovo mutuo e non dovrà sostenere costi aggiuntivi.

Quali documenti servono?

Per effettuare la surroga del mutuo, è necessario fornire alcuni documenti all’istituto di credito che eroga il nuovo mutuo. I documenti richiesti possono variare leggermente in base alle specifiche esigenze dell’istituto di credito, ma solitamente sono i seguenti:

• Documento d’identità in corso di validità.
• Attestazione di regolarità fiscale (rilasciata dall’Agenzia delle Entrate).
• Certificato di stipula del mutuo originario.
• Estratto di mappa o visura catastale.
• Copia dell’atto di compravendita (se si tratta di un mutuo per l’acquisto di un immobile).
• Perizia immobiliare dell’immobile oggetto di garanzia.
• Eventuali altri documenti richiesti dall’istituto di credito prescelto.

Per maggiori informazioni sui documenti necessari per procedere con il rifinanziamento puoi rivolgerti direttamente al tuo istituto bancario.

Quanto costa?

Come abbiamo anticipato, la surroga del mutuo può comportare alcuni costi accessori che è importante conoscere. I costi della surroga possono variare in base all’importo del mutuo e alla regione in cui si effettua l’operazione. In generale, i costi accessori possono includere:

• Il costo della perizia immobiliare (solitamente tra i 200 e i 500 euro).
• L’imposta di registro, pari al 2% dell’importo del mutuo (ma in alcune regioni può essere più alta o più bassa).
• Le spese di istruttoria del nuovo mutuo (solitamente tra il 0,5% e l’1% dell’importo del mutuo).
• L’eventuale penale per il rimborso anticipato del mutuo originario (se prevista dal contratto).

È importante valutare attentamente i costi accessori prima di prendere una decisione definitiva confrontando i preventivi di diversi istituti di credito per trovare le condizioni più convenienti.

In conclusione, la surroga può essere un’opzione interessante per chi desidera ridurre il carico finanziario del proprio mutuo o ottenere condizioni più vantaggiose. Tuttavia, è importante valutare attentamente i vantaggi e gli svantaggi di questa operazione. In questo modo, sarà possibile effettuare una scelta consapevole e ottenere il massimo vantaggio dalla surroga del mutuo.